Entstehen im Rahmen eines Mietverhältnisses Schäden an der Mietsache, für welche der Mieter verantwortlich ist, stellt sich die Frage, ob der Vermieter dem Mieter, bevor er von diesem Schadensersatz verlangen kann, eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung setzen muss.
Damit hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 28.02.2018 (Az: VIII ZR 157/17) auseinandergesetzt und klargestellt, dass es für die Geltendmachung eines Schadensersatzes wegen Beschädigung der Mietsache keiner vorherigen Fristsetzung zur Schadensbeseitigung bedarf. Denn das Fristsetzungserfordernis gelte allein für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. Anders als die vom Vermieter auf den Mieter übertragene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stelle die Pflicht des Mieters zur pfleglichen Behandlung und Erhaltung der Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand als Obhutspflicht keine Leistungs-, sondern eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht dar.
Bei Verletzung einer solchen Nebenpflicht hat der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz neben der Leistung und kann zwischen einer Schadensbeseitigung und dem sofortigen Verlangen von Geldersatz wählen, ohne dass dafür die vorherige Setzung einer Frist erforderlich wäre.
Dies gilt nach der Entscheidung des BGH sowohl für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vor als auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Aus der Vorschrift zur Rückgabepflicht der Mietsache ergebe sich nichts Gegenteiliges, insbesondere würden darin keine Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch geregelt.
Wir raten Mietern daher für den Fall, dass es zu Schäden an der Mietsache kommt, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und auf einvernehmliche Lösungen hinsichtlich der Beseitigung von Schäden hinzuwirken, um einer unvermittelt wirkenden Inanspruchnahme durch den Vermieter vorzubeugen. Vermietern raten wir, trotz der Möglichkeit der sofortigen Geltendmachung von Schadensersatzforderungen, zunächst zu prüfen, ob nicht eine Schadensbeseitigung durch den Mieter selbst auch im eigenen Interesse sein kann.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.
Ihre Rechtsanwälte Herlitzius