Wird eine vermietete Wohnung vom Vermieter an einen neuen Eigentümer verkauft, so gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das Mietverhältnis wird also zwischen dem bisherigen Mieter und dem Erwerber der Immobilie in der bisherigen Form fortgesetzt.
Nach der gesetzlichen Grundregel hat der Veräußerer dem Mieter den Vermieterwechsel mitzuteilen. Dies wird auch üblicherweise in Kaufverträgen über vermietete Immobilien noch einmal ausdrücklich festgehalten.
Gleichwohl kann für den Mieter eine Situation eintreten, in der keine Klarheit über die Person des Vermieters besteht und er demzufolge nicht weiß, an wen er die Miete zu zahlen hat. In diesem Fall besteht das Risiko, durch eine Zahlung an einen Nichtberechtigten gegenüber dem tatsächlichen Vermieter in Verzug zu geraten, was schlimmstenfalls eine außerordentliche Kündigung zur Folge haben kann.
Wir raten Mietern dazu, sich bei Unklarheit über die Person des Vermieters von demjenigen, der die Mietzahlung einfordert, einen Eigentumsnachweis z.B. durch einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen zu lassen. Wird dieser nicht oder nicht rechtzeitig vorgelegt, so besteht die Möglichkeit, die Miete beim zuständigen Amtsgericht mit befreiender Wirkung zu hinterlegen. Keinesfalls sollten wegen des dann in jedem Fall eintretenden Verzuges fällige Mieten einbehalten werden.
Parteien von Kaufverträgen über vermietete Wohnungen empfehlen wir, den Eigentumswechsel gegenüber dem Mieter unverzüglich nach dessen Vollzug in geeigneter Form anzuzeigen.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.
Ihre Rechtsanwälte Herlitzius